2020年1月18日

命名Binarat吗? UP仅获得₱UP-Ayala Technohub每月22 /平方米


菲律宾大学系统’《 2018年审计委员会报告》 [1]指出,UP与Ayala Land有两个公私合作伙伴关系(PPP)项目:位于英联邦的UP-Ayala Technohub和位于Katipunan的UP Town Center。

这两个项目是商业交易,因此常识表明,收益共享结构应与每个商业伙伴对合资企业的投资额相称。

文件显示,事实并非如此’如此,因为阿亚拉(Ayala)守着狮子’s share of profits.
[完全公开:我是菲律宾大学(Diliman)的数学专业。]



UP 阿亚拉 Technohub


UP 阿亚拉 Technohub的合作伙伴关系基本上是这样的:UP贡献土地,Ayala提供改善,Ayala将房地产出租给各个租户,然后将租赁收入分配给UP和Ayala。 

因此,下一个逻辑问题是每个人得到多少。

UP 阿亚拉 Technohub具有四个组成部分:办公空间,住宅空间,酒店和零售空间。根据同一份COA年度审核报告,这些组成部分中每个组成部分的收入分成结构以UP比率表示’s share to 阿亚拉 ’s, is as follows:
(1)办公空间–建筑物10:90,土地15:85 
(2)住宅– 5:95 
(3)酒店– 5:95 
(4)零售–建筑物10:90,土地15:85
鉴于此,为什么UP只获得收入的5-15%,而Ayala却获得了最多的收入’s share? 

COA 2018年UP系统年度审核的屏幕快照,显示了UP 阿亚拉 Technohub项目的收益共享结构。

同一份COA报告还指出,从2008年到2018年的11年中,UP从Technohub项目中总共收集了10.94亿菲律宾比索[2]。
确切的数字1,093,867,441.43菲律宾披索除以11年后,每年可以转换为99,442,494.66菲律宾比索,或者每月转换为8,286,874.55菲律宾比索。
对于UP来说,这听起来很可观,但考虑到UP出租了Ayala 380,630平方米[3]的Ayala UP土地’UP的月租金仅为每平方米21.77菲律宾比索。

COA 2018年UP系统年度审核的屏幕截图,显示了Ayala就Technohub项目向UP系统付款的情况。

为公平起见,Ayala在第一阶段仅开发了20公顷,并慷慨地假设它没有’从那时起,一切都没有扩大’的总租金基本上是每月每平方米41.43菲律宾比索的租金。

我们在这里谈论的是优质房地产:只有白痴会以低于每平方米50菲律宾比索的价格出租奎松市的黄金地段。



什么是“Fair”?

回想起’根据房地产类型的不同,其租赁收入份额在5-15%之间。为了便于计算,让’通过假设UP在所有事情上获得最大15%的收益,可以让Ayala抢先一步,这使收益分享结构统一为15:85。

回想起 contributed 380,630 sqm 去冒险。谦虚地假设在2006年签署交易时,英联邦大道上的土地价格为每平方米20,000菲律宾披索’合伙企业的权益将达76.1亿菲律宾比索。

同时,阿亚拉(Ayala)被指定用于UP 阿亚拉 Technohub“未来5到10年将达到60亿菲律宾比索” [4].

即使我们假设Ayala在第一年投入了60亿菲律宾比索,但根据以上数据,这仍然意味着整个合资企业的总权益为136.1亿菲律宾比索,其中UP提供56%,Ayala 44 %。

如果“capital sharing”是56:44,那么为什么收入充其量最多只能分享15:85?

如果您在一家企业中投入了一半以上的资本,那么收入不到五分之一就可以了吗?


令人不安的业务安排?


UP-Ayala的收益共享结构特别令人讨厌,其理由如下:

第一’房地产免税

根据最高法院对UP v City Treasurer的判决,UP免征房地产税[5]。在这种情况下,奎松市市财政部长表示,UP在2009年至2013年以及2014年第一季度(即63个月)内拖欠了1.07亿菲律宾比索的房地产税。

也就是说,如果UP不被允许,Ayala可以向政府支付每月价值170万菲律宾比索的房地产税。’t免税。也就是说,Ayala与UP合作,每平方米节省了4.46菲律宾比索的税收。

尽管如此,Ayala的平均租金仅为每平方米21.77菲律宾比索,而Ayala’每平方米的收入份额大约为123菲律宾比索至414菲律宾比索[6],或者增加566至1900%。

其次,Ayala向租户收取很多费用

阿亚拉 Technohub办公空间的一些物业清单显示,Ayala向租户收取大量金钱。

例如, a Php 450,000 is the monthly rent for a 600 sqm office space listing [7]或每月每平方米750菲律宾比索。那里’甚至还有2,300平方米的办公空间,每月可赚取1,495,000菲律宾比索 [8]或每平方米650菲律宾比索。

UP 阿亚拉 Technohub的总可出租面积[9]为156,708.75平方米。慷慨地假设奎松市的办公空间空缺率为16%[10],适度地假设每月租金为每平方米650菲律宾比索,那么UP 阿亚拉 Technohub仅办公室空间的每月租金就必须达到约8560万菲律宾比索,其中10%(UP’份额)为856万菲律宾比索。

这不’看起来与COA报告中每月获得829万菲律宾比索的收入大不相同,但是Ayala提供的可出租总面积仅基于A楼到O楼 [11]. 这不’t包括(1)四层P楼(每层2,660平方米)的收入 [12]和(2)120座客房的六层Microtel [13].

鉴于此,Ayala Land是准确报告收入还是为了少付UP少报了收入?

请记住,COA会审核UP,但COA不会审核Ayala。

第三,关于UP董事会的疑点

It’足以使UP显然从Ayala交易中获得一笔微薄的款项,但更糟糕的是,Ayala’付款甚至迟到或不是全部。 

例如, 2014年,COA谴责UP Diliman总理Michael Tan进入大学’s “laxity” and “leniency”在执行Ayala的未付租金P76百万和罚款P3,06百万后,执行UP-Ayala Technohub合同[14]。

更糟的是,UP董事会甚至没有将UP Diliman应当从UP从Technohub获得的少量收入中分配给它。

UP董事会于2012年批准了UP系统与UP Diliman之间的60-40收入共享计划,但COA表示,委员会迄今尚未发布适当的指导方针以使该计划变为现实[15]。

到目前为止,UP System未能将UP Diliman从Technohub交易中获得的2.87亿菲律宾比索的汇款。“对于何时汇出UP Diliman的份额没有明确的时间表或计划” [16].

如果UP系统将UP Diliman的应得份额分配给了UP Diliman,那么UP Diliman将’能够为重要项目提供资金,例如急需的建筑物翻新和维护费用。


底线

就像公证人阿亚拉(Ayala)拥有的马尼拉水(Manila Water)’这项特许经营协议看来,就UP 阿亚拉 Technohub项目而言,政府似乎也坚持不懈。

UP 阿亚拉 Technohub是Ayala的一个慈善项目:相反,它是成熟的盈利性企业。

虽然我同意UP Diliman’联邦大道远端的广阔土地主要是Ayala工程之前的草地,’是奎松市中部的一片草地,那里的土地极为匮乏,基础设施比该国大多数地区都可用得多。

此外,企业(尤其是那些严重依赖科学,技术,工程和数学(STEM)的企业)面临的最大挑战是为其员工队伍寻找高素质的人才。

但是那’对于Technohub的员工来说,这并不是真正的问题,因为求职者实际上就位于马路对面,即该国之一的UP Diliman’s top universities.

话虽这么说,为什么UP达成了只付给他们花生的交易?

而且我们甚至都没有提到UP市中心。 [RJ Nieto |思维皮诺伊]


来源:

[1]审计委员会。 年度审核报告–菲律宾大学系统–意见和建议。 2018.第173至175页。


[2]根据同一份COA报告,UP从2008年到2018年共收集了1,093,867,441.43菲律宾比索,计算为A楼至J楼的872,259,106.16菲律宾比索。&Microtel和Php 221,608,335.27(从K楼到P楼)。

[3]最高法院。 UP诉奎松市市财务主管。 G.R.编号214044.2019年6月19日。

[4]“…在接下来的五到十年内,Ayala将对菲律宾大学(UP)占地38公顷的物业投资60亿菲律宾比索,成为一个完全集成的信息技术(IT)和基于IT的服务社区。”. GMA News. 阿亚拉土地将拉古纳定位为区域中心。 2006年12月26日。

[5]最高法院。 UP诉奎松市市财务主管。 G.R.编号214044.2019年6月19日。

[6]根据(1)UP的收入份额从5%到15%计算得出,因此Ayala’的份额从85%到95%不等,并且(2)上升’s平均每月每平方米PHP 21.77。

[7] Lamudi。 在奎松市UP 阿亚拉 Technohub租用的200至2,000平方米PEZA办公室。 2018年1月5日。

[8]点属性。 UP Technohub中的BPO办公空间-出租!。于2020年1月18日检索。

[9]阿亚拉土地。 向上。阿亚拉土地技术公司。于2020年1月18日检索。[存档副本: //archive.is/wip/gpWRr ]

[10]数据显示奎松市’2018年的空置率最高,为16.4%,因此往年的空置率较低。商业世界。 今年办公室空置率将达到7.1%。 2019年3月4日。

[11]阿亚拉土地。 向上。阿亚拉土地技术公司。于2020年1月18日检索。[存档副本: //archive.is/wip/gpWRr ]。

[12]高力国际。 UP 阿亚拉 Technohub大楼P。于2020年1月18日检索。

[13]温德姆的Microtel。 温德姆Microtel-菲律宾奎松市迪利曼的UP Technohub。于2020年1月18日检索。

[14] Bilyonaryo。 不速之客? 阿亚拉 Land拖欠UP超过P212M的未付租金。 2016年2月2日。

[15]审计委员会。 年度审核报告–菲律宾大学系统–意见和建议。 2018.第172页。

[16] 2018年COA年度审核。 p。 177。


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